Ägarlägenhet
Vad är en ägarlägenhet?
Fördelar med ägarlägenhet
Att bo i en ägarlägenhet innebär stor personlig frihet i att ändra om i lägenheten, hyra ut eller sälja till vem du vill och dessutom med lägre fasta kostnader än i en bostadsrätt.
Det finns inget gemensamt lån som det gör i bostadsrättsföreningen. Därför blir månadsavgifterna väsentligt lägre för ägarlägenheter jämfört med bostadsrätter.
Ägarlägenheten kostar ofta mer att köpa jämfört med motsvarande bostadsrätt eftersom det inte finns något gemensamt lån som i bostadsrättsföreningen. Å andra sidan kan du nyttja ränteavdraget fullt ut och få en stor del av räntekostnaderna tillbaka. Ränteavdraget innebär att 30% av dina räntekostnader dras av och betalas tillbaka till dig av staten. Antingen kommer pengarna i en klumpsumma efter det att du deklarerat eller så skattejämkar du och det dras mindre skatt på din lön varje månad. Ränteavdraget kan du inte nyttja med bostadsrättsföreningens lån och på så sätt går du miste om en del av återbäringen.
Den huvudsakliga skillnaden mellan en bostadsrätt och en ägarlägenhet är att du som köper en bostadsrätt har köpt rätten att bo i lägenheten, medan du som köper en ägarlägenhet äger den fullt ut, har lagfart och kan pantsätta den. Ägarlägenheter räknas som fast egendom och med det kommer större frihet. Eftersom det inte finns någon bostadsrättsförening med stadgar och regler som styr förenklar det ägandet på många plan.
Om du vill sälja din ägarlägenhet behöver inte köparen godkännas av styrelsen i bostadsrättsföreningen såsom den måste vid försäljning av bostadsrätt.
Du kan hyra ut ägarlägenheten till vem du vill. Det finns begränsningar i hur mycket hyra du får ta ut om det är en privatperson som hyr. Om det är ett företag/juridisk person som hyr lägenheten kan du bestämma hyresnivån själv. Detta öppnar upp möjligheterna för investering, en chans till att tjäna pengar på sin lägenhet.
I en ägarlägenhet har du större frihet att göra om och renovera. Det finns ingen styrelse som du behöver fråga om lov innan du gör olika renoveringar eller förändringar, så länge du inte åsamkar skada på själva fastigheten eller dess konstruktion.
Så fungerar samfällighetsföreningen
En samfällighet ansvarar för förvaltningen av fastighetens gemensamma ytor och anläggningar. Det är en effektiv form av förvaltning och ett bra sätt att organisera skötsel av gemensam mark och anläggningar såsom taket, hissar, trapphus, fasader och ledningar mm. En samfällighetsförening är att betrakta som en juridisk person som hanterar gemensamma beslut rörande fastigheten. Frågor som rör din lägenhet har samfälligheten däremot inga befogenheter över.
Automatisk medlem
Alla som äger en ägarlägenhet blir automatiskt medlemmar i den samfällighetsförening som fastigheten ingår i. Du kan inte välja att gå ur samfälligheten och medlemmarna har ansvar för skötseln av de gemensamma delarna av fastigheten.
Stadgar och regler i samfälligheten
Samfällighetsföreningen har likt bostadsrättsföreningen, stadgar och regler som styr till exempel när stämmor ska hållas och vilken samfällighetsavgift medlemmarna ska betala. Avgiften beror på hur stor andel du har i samfälligheten och vad som ingår i gemensamhetsanläggningen. De flesta besluten i en samfällighetsförening fattas på en föreningsstämma. Den löpande förvaltningen, verkställandet av stämmans beslut och uppföljningen av budgeten sköts av en styrelse. Oftast består styrelsen av medlemmar ur föreningen men den kan även bestå av externa personer, detta regleras i stadgarna.
Samfälligheten äger ingenting
Till skillnad mot en bostadsrättsförening äger samfällighetsföreningen inte fastigheten som ägarlägenheten är belägen i. Detta har stor betydelse om en bostadsrättsförening mot förmodan skulle gå i konkurs. Då kan bostadsrätten i värsta fall bli förverkad vilket innebär att du står kvar med lånen på din lägenhet men utan bostadsrätt eftersom fastigheten säljs för att betala föreningens skulder. Detta är dock mycket ovanligt men om du äger en ägarlägenhet så kan detta överhuvudtaget inte hända eftersom det är du som äger och har lagfart på din lägenhet.
Att bilda ägarlägenheter
Ägarlägenheter bildas genom att Lantmäteriet gör en förrättning. De beslutar då bland annat hur lägenheterna ska avgränsas och vilka delar av fastigheten som ska vara gemensamma såsom till exempel taket, hissar, trapphus, fasader och ledningar mm. Vid förrättningen bestäms även hur underhållskostnaderna för dessa utrymmen ska fördelas mellan lägenheterna.
Högre marknadsvärde men betydligt lägre boendekostnad med ägarlägenhet
En ägarlägenhet är oftast dyrare att köpa jämfört med motsvarande nyproducerad bostadsrätt. Eftersom det inte finns några gemensamma lån som det gör i bostadsrättsföreningar blir månadsavgiften för ägarlägenheten betydligt lägre. Med en låg avgift och möjligheten att nyttja ränteavdraget fullt ut blir den totala boendekostnaden för ägarlägenheten oftast lägre jämfört med bostadsrätten, trots att inköpspriset är högre för ägarlägenheten jämfört med bostadsrätten.
Skillnaden i boendekostnad mellan en ägarlägenhet och en nyproducerad bostadsrätt
Antaganden:
Två likvärdiga nyproducerade lägenheter i samma område. Amortering är ej medräknad. Ingen hänsyn tagen till egen insats.
- Storlek: 100 m²
- Årsavgift bostadsrätt: 800 kr/m²/år
- Avgift samfälligheten: 200 kr/m²/år
- Ränta: 4%
- Ränteavdrag: 30% på lånebeloppet
Ägarlägenhet
- Pris ägarlägenhet: 4 000 000 kr
- Ränta: 160 000 kr
- Ränteavdrag: (48 000 kr)
- Summa ränta: 112 000 kr
- Avgift samfälligheten: 20 000 kr
- Totalt: 132 000 kr
- Boendekostnad kr/mån: 11 000 kr
Bostadsrätt
- Pris bostadsrätt: 3 300 000 kr
- Ränta: 132 000 kr
- Ränteavdrag: (29 600 kr)
- Summa ränta: 92 400 kr
- Årsavgift: 80 000 kr
- Totalt: 172 400 kr
- Boendekostnad kr/mån: 14 400 kr
